1. Änderung B - Plan Nr. 73 "urbanes Gebiet zwischen Pulsnitzer Straße und An den Leithen" - Aufstellungsbeschluss
Der Entwurf der Gicon - Großmann Ingenieur Consult GmbH für die Bebauung dieses Areals mit einem Wohn- und Geschäftshaus wurde dem Technischen Ausschuss in seiner Sitzung am 12.07.2022 vorgestellt. Die Mitglieder des Technischen Ausschusses befürworteten diesen Entwurf. Um diesen realisieren zu können, muss der B - Plan Nr. 73 "urbanes Gebiet zwischen Pulsnitzer Str. und An den Leithen" geändert werden. In den beigefügten Planzeichnungen sind die Festsetzungen der Baugrenze (blaue Linie) und der Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen (rote Lienie) konsequent mit dargestellt, so dass man gut erkennen kann, an welchen Stellen diese durch die geplante Bebauung überschritten werden. Im B - Plan Nr. 73 ist als max. Gebäudehöhe eine Höhe von 245 m (Bezug DHHN 92) festgesetzt. Im Grundriss EG des Entwurfes für das geplante Wohn- und Geschäftshaus von Gicon - Großmann Ingenieur Consult GmbH ist die Höhe der +/- 0,00 = 228,00 m ü.NHN angegeben (Höhen aus dem DHHN92 bezeichnet man als Normalhöhennull (NHN), so dass die beiden verschiedenen Höhenbezüge zwischen B - Plan und Entwurfszeichnung identisch sind.). Mit der angegebenen max. Gebäudehöhe von 18,69 m = 246,69 m ü. NHN überschreitet das geplante Wohn- und Geschäftshaus der Gicon - Großmann Ingenieur Consult GmbH die im B - Plan Nr. 73 festgesetzte max. Gebäudehöhe im B - Planes Nr. 73 um 1,69 m. Es ist zu prüfen, ob die gewählte Gebäudehöhe in Bezug auf die vorhandenen Gebäudehöhen der Umgebungsbebauung als störend empfunden werden kann. Hinweis: Die angegebenen Gebäudehöhen der Bestandsgebäude im Plan "Straßenansicht Pulsnitzer Straße / An den Leithen" stimmen nicht mit den uns vorliegenden Archivunterlagen überein! Im Kreuzungsbereich An den Leithen liegt die + / - 0,00 - Ebene des geplanten Wohn- und Geschäftshauses ~ 2 ,00 m unter O.K. Fußweg /Straße, so dass die optisch sichtbare Gebäudehöhe hier ~ 16,69 m beträgt und somit die Firsthöhe des Gebäudes Pulsnitzer Str. 3 aufgenommen wurde und sich hier die Gesamthöhe gut angleicht. Auf Grund des Höhenunterschiedes der Geländehöhe des Baugrundstückes entlang der Pulsnitzer Str. von ~ 2 m ist die straßenraumwirksame Gebäudehöhe des geplanten Wohn- und Geschäftshauses im Bereich der Zufahrt = 18,69 m und überragt die Firsthöhe des vorhandenen Gebäudes August - Bebel - Str. 6 (AOK) um ~ 0,61 m. Die Gebäudehöhen der Umgebungsbebauung stellen sich wie folgt dar: 1. angrenzende Bebauung ab entlang der Pulsnitzer Straße ab An den Leithen Nordosten in Richtung Nordosten (Otto - Uhlig - Str.): Pulsnitzer Str. 3: Traufe 11,82 m, OK First 16,69 m Pulsnitzer Str. 5: Traufe 12,06 m, OK First 17,16 m An den Leithen 1: OK Attika 14,53 m Pulsnitzer Str. 15: OK First 17,15 m Otto - Uhlig - Str. 1: OK First 17,08 m 2. angrenzende Bebauung ab entlang der Pulsnitzer Straße ab in Richtung Südwesten (Hauptstr.): August - Bebel - Str. 6: Traufe ~ 13,98 m OK First ~ 17,3 m Bei der Einordnung von Gebäuden mit Staffelgeschoss neben Gebäuden mit Walm- oder Satteldach ist ein raumwirksames Maß für die Beurteilung der Wahrnehmung der Gebäudehöhe im öffentlichen Raum die Brüstungshöhe im Vergleich zur Traufhöhe. Die Brüstungshöhe ist beim geplanten Wohn- und Geschäftshaus mit 15,95 m angegeben, d.h. im Kreuzungsbereich An den Leithen erscheint diese bei einer Höhe von ~13,95 m ü. OK Fußweg / Straße und Bereich der Grundstückszufahrt dieses Objektes, nahe der August - Bebel - Straße liegt die Brüstungshöhe bei ~ 15,95 m ü. OK Fußweg / Straße. Bei dem Vergleich der geplanten Brüstungshöhe mit den Traufhöhen der Umgebungsbebauung, entsteht ein Höhenunterschied von ~ 2 m, welcher raumwirksam wahrnehmbar sein wird aufgrund der größeren Baumasse, die ein Gebäude mit Staffelgeschoss erzeugt. (Als Bespiel kann man sich das Gebäude Stolpener Str. 24 anschauen, welches die max. Gebäudehöhen der Bestandsbebauung in der Stolpener Str. nicht überragt, aber auf Grund des nicht vorhandenen Satteldaches wesentlich höher und massiver wirkt als der vorhandene historische Altbestand). Über die Höheneinordnung des geplanten Wohn- und Geschäftshauses in Bezug auf die vorhandene Umgebungsbebauung sollte noch einmal diskutiert werden. Diskutiert werden sollte auch noch einmal, ob auf Grund des Höhenunterschiedes in der Geländehöhe des Baugrundstückes entlang der Pulsnitzer Straße von ~ 2 m bei der Einordnung eines Gebäudes mit einer Fassadenlänge von ~ 90 m sowie auf Grund der ansonsten relativ einheitlichen Bestandshöhensituation über OK Fußweg / Straße in der historischen Bebauung entlang der Pulsnitzer Str. / August - Bebel - Straße für das geplante neue Gebäude doch eine Höhenstaffelung des Gebäudes mit einer Gebäudesegmentlänge von max. ~ 25 m - 30 m (oder zumindest 1 Höhensprung auf die Gesamtlänge einzuordnen), zu fordern, die max. Gebäudehöhe der Geländehöhensituation gestaffelt anzupassen. Dann würde sich das geplante neue Gebäude besser in den historischen Bestand der Bebauungen einfügen. Mit der erforderlichen Änderung des Bebauungsplanes wäre es möglich, auch über diesen Aspekt noch einmal nachzudenken! In einer Beratung am 02.08.2022 beim LRA Bautzen wurde geklärt, ob ein Änderungsverfahren des Bebauungsplanes für die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit für dieses Bauvorhaben erforderlich ist und nach welchen Verfahrensvorschriften (… oder ob auch über die Anwendung von Befreiungsentscheidungen im Zusammenhang mit einem Bauantrag hier die Baugenehmigung erteilt werden könnte). Auf Grund der geplanten Beseitigung und Neuanlage des vorhandenen Biotopes (Rest des ehemaligen Mühlgrabens) wird durch die Vertreter des Landratsamtes eingeschätzt, dass die Grundzüge der Planung betroffen sind. Der Bebauungsplan ist zu ändern. Da ein Biotop betroffen ist, ist das Regelverfahren nach §§ 3 und 4 BauGB anzuwenden. Die FFH- Verträglichkeitsvorprüfung aus dem bisherigen Verfahren ist hinsichtlich der geplanten 2 Tief- garagengeschosse auf eine mögliche Grundwasserbeeinträchtigung des FFH - Gebietes entlang der zur Großen Röder zu ergänzen.