Machbarkeitsstudie zum Neubau Parkhaus Oberstraße mit Varianten- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Der Stadtrat beschließt auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie (Stand v. 07.09.2022):
Mit Stadtratsbeschluss SR001-2022 wurde die Einleitung des Planungsprozesses für den Neubau Parkhaus Oberstraße beschlossen. Im Vorfeld der Ausschreibung der Planungsleistungen, gemäß Vergabeverordnung als Verhandlungsverfahren nach § 17 VgV unter Hinzuziehung und Mitwirkung eines Verfahrensbetreuers, erfolgte die Erstellung einer Machbarkeitsstudie. Mit der nun vorliegenden Studie wurde die Durchführbarkeit verschiedener baulicher Ausführungsvarianten unter Beachtung von städtebaulichen und funktionalen Rahmenbedingungen analysiert und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchgeführt (siehe Anlage 2). Auf Basis dieser Machbarkeitsstudie ist eine Variante zu beschließen, welche die Grundlage für den weiteren Planungsprozess bildet. Aufgrund der hohen zu erwartenden Gesamtinvestitionskosten ist die Option einer privatwirtschaftlichen Finanzierung und Betreibung oder der Beibehalt des öffentlichen Parkplatzes Oberstraße mit den vorhandenen 96 Stellplätzen in Erwägung zu ziehen. In der Sitzung des Technischen Ausschusses und des Stadtrates werden Vertreter des Planungsbüros zur Erläuterung und Beantwortung von Fragen zur Verfügung stehen. Erläuterungen zur Machbarkeitsstudie und der Finanzierung des Bauvorhabens: Durch die STEG Stadtentwicklung GmbH erfolgte die Analyse von drei baulichen Varianten im Hinblick auf eine bedarfsgerechte Dimensionierung und verkehrstechnisch sinnvolle Erschließung des Parkhauses. Die betrachteten Varianten differenzieren u.a. hinsichtlich der Rampenanordnung, der Erschließung des Parkhauses mit Anordnung der Ein- und Ausfahrten sowie der Stellplatzanzahl bei Ausführung von 3 bzw. 4 Geschossen. Bei allen baulichen Varianten erfolgt die Anordnung von geradlinigen Rampen innerhalb des Parkhauses, ein zusätzlicher Flächenverbrauch für Zu- und Ausfahrtsspindeln (Wendelrampen) wird somit vermieden. Mit einer Grundfläche des Parkhauses von ca. 2000 m² und 4 Geschossen kann somit ca. ¼ des ermittelten Stellplatzbedarfs für das Gebiet Innenstadt gemäß Verkehrs- und Stellplatzkonzept vom 07/2020 abgedeckt werden. Für jeden dritten Stellplatz ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben (Gebäude- Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz vom 18.03.2021) eine Leitungsinfrastruktur sowie ein Ladepunkt für die Elektromobilität vorgesehen. D.h. bei Ausführung der Varianten I bis III mit 4 Geschossen sind ca. 80 Stellplätze mit Ladeinfrastrukur auszustatten. Für die im Konzept benannte Vorzugsvariante III mit der maximal möglichen Anzahl von 249 Stellplätzen bei 4-geschossiger Bauweise wurden die voraussichtlichen Baukosten ermittelt. Die Investitionskosten belaufen sich auf ca. 5.5 Mio € brutto, einschließlich der Kosten für optionale Ausstattungen wie Aufzug, E-Ladeinfrastruktur, Photovoltaik-Anlage, tlw. Fassadenbegrünung. Diese Kostenschätzung beinhaltet den Baukostenstand zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Studie. Aufgrund der derzeitigen Entwicklung der Baupreise ist mit einer weiteren Kostensteigerung zu rechnen. Bei Ausführung einer Variante mit geringerer Geschossigkeit und einer reduzierten Ausstattung verringern sich die Investitionskosten, jedoch kommen die geschätzten Kosten für die Gründung aufgrund des Baugrundes sowie die geschätzten Kosten für die Entwässerung des Grundstückes immer zum Tragen. Mit der Aufnahme des Stadtumbaugebietes "Stadtzentrum Radeberg" in das Städtebau förderprogramm "Lebendige Zentren" (LZP) besteht für die Stadt Radeberg die Chance einer Förderung des Bauvorhabens. Mit dem Fördergebietskonzept wurde der Neubau des Parkhauses Oberstraße als Schwerpunktmaßnahme benannt. Entsprechende Ausgaben für die Schaffung von öffentlichen Stellplätzen in Parkhäusern, Tiefgaragen oder Parkdecks einschließlich der Nebenkosten sind bis zu einer Förderobergrenze von 15.000 € je Stellplatz zuwendungsfähig. Eine entsprechende Bewilligung an Fördermitteln für den Zeitraum 2021-2025 i.H.v. 2.360.000,00 € für Vorhaben im Fördergebiet "Stadtzentrum Radeberg" stehen bereits zur Umsetzung der Gebietsziele zur Verfügung. Weitere Finanzhilfen in Höhe des noch verfügbaren Finanzrahmens gemäß Antragstellung können mit den jährlichen Fortsetzungsanträgen zur Aufstockung beantragt werden. Bei dieser Zuwendung handelt es sich um eine Anteilsfinanzierung in Höhe von 66 2/3 Prozent der zuwendungsfähigen Kosten. Der restliche Anteil von 33 1/3 Prozent ist mit Eigenmitteln der Stadt zu decken. Im Haushalt 21/22 und in der mittelfristigen Finanzplanung stehen für den Neubau Parkhaus Mittel i.H.v. 2 Mio € für die Jahre 2022-2024 zur Verfügung (Grundlage: Kostenbetrachtung gem. Verkehrs- u. Stellplatzkonzept Innenstadt von 07/2020). Die nun in der Machbarkeitsstudie ermittelten Baukosten für Variante III i.H.v. ca. 5.5 Mio € brutto berücksichtigen neben den aktuellen Baupreisen (gestiegene Rohstoffpreise, Lieferengpässe) auch folgende zusätzliche Kosten: - Ausgaben für die erforderliche Gründung aufgrund des vorliegenden Ergebnisses der Baugrunduntersuchung (inhomogene Zusammensetzung von Bauschutt etc., gründungstechnisch nicht geeignet), - Ausgaben für die Entwässerung des Grundstückes (Anlagen der Regenrückhaltung im Grundstück, gedrosselte Einleitung von max. 5 l/s), - Ausgaben für ergänzende Ausstattungen, welche aufgrund aktueller gesetzlicher Vorgaben, der Entwicklungen auf dem Energiemarkt und dem kommunalen Klimaschutz berücksichtigt wurden (Elektromobilität, Photovoltaikanlage, Fassadenbegrünung), - Ausgaben für eine Aufzugsanlage zur barrierefreien Nutzung aller Parkhausebenen. Die Finanzierung des Bauvorhabens mit Städtebaufördermitteln stellt sich wie folgend dar: Gesamtinvestitionskosten: ca. 5.5 Mio max. förderfähige Ausgabe (3/3): ca. 3.7 Mio € (bei Variante III mit 249 Stellplätzen) davon Finanzhilfen (2/3): ca. 2.5 Mio € davon Eigenanteil Stadt (1/3): ca. 1.2 Mio € weitere Eigenmittel Stadt: ca. 1.8 Mio € Der Finanzierungsanteil Stadt liegt insg. bei ca. 3 Mio €. Die Finanzierung einzelner Kostenbausteine wie Ladeinfrastruktur für E-Mobilität und Photovoltaik über Fachförderprogramme des Landes/Bundes ist im Zuge der weiteren Planung zu prüfen. zu Beschlussvorschlag a) Die Realisierung eines Parkhauses am Standort Oberstraße folgt dem aktuellen Beschlussstand gem. Beschluss SR001-2022 und verringert das hohe Stellplatzdefizit in der Innenstadt. In der aktuellen 1. Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes der Stadt Radeberg (INSEK) v. 15.07.2022 ist der "Abbau des bestehenden und perspektivisch weiterwachsenden Parkplatzdefizites (vor allem in der Innenstadt), z.B. durch Bau eines Parkhauses am Standort Parkplatz Oberstraße" sowie die "Förderung und Ausbau nachhaltiger, innovativer Mobilitätsformen (… E-Mobilität…)" als strategische Zielstellung und Maßnahme im Fachkonzept Verkehr und technische Infrastruktur fest verankert. Weiterhin hätte ein Parkhaus mit Ladestation für E-Mobilität in der Innenstadt den Vorteil, dass keine weiteren E-Ladestationen im öffentlichen Raum untergebracht werden müssten (Bündelung des Angebotes Parken u. Aufladen). Die derzeit gesetzlich vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen mit Ladeinfrastruktur könnten bei einem zukünftigen Mehrbedarf an Ladestationen im Parkhaus ergänzt werden. Die Möglichkeit der Einbindung eines regionalen Energieanbieters für den Betrieb der Ladeinfrastruktur besteht. zu Beschlussvorschlag b) Eine haushälterisch verträglichere Lösung wäre aufgrund der hohen Gesamtinvestitionskosten die Einbindung eines privaten Investors für die Finanzierung und Betreibung des Parkhauses am Standort Oberstraße. Das Risiko möglicher Kostensteigerungen müsste dann die Stadt nicht tragen. Die bereitstehenden Fördermittel im Fördergebiet "Stadtzentrum Radeberg" könnten entsprechend der Fördergebietskonzeption durch Abschluss eines Fördervertrages an den Investor weitergereicht werden (Voraussetzung: Verkauf des Grundstückes bzw. Erbbaupachtvertrag). zu Beschlussvorschlag c) Der Parkplatz Oberstraße bleibt weiterhin bestehen, da der Parkhausbau auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie mit der Varianten- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung abgelehnt wird. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass eine zeitnahe Sanierung der Parkplatzfläche aufgrund starker Frostschäden im Pflaster erforderlich ist. Die dafür erforderlichen Ausgaben sind nach derzeitigen Stand in der Städtebauförderung nicht förderfähig, da dies der Zielstellung des Fördergebietes, der Schaffung von weiteren Kfz-Stellplätzen, nicht entspricht. Des Weiteren besteht das Risiko, dass bereits bewilligte Finanzhilfen an den Fördermittelgeber zurückzugeben sind und ggf. die Weiterführung des Fördergebietes "Stadtzentrum Radeberg" wegen nicht erreichen der Gebietsziele in Frage steht, da der Parkhausneubau als eine Schwerpunktmaßnahme im Fördergebietskonzept verankert ist. Die Verwendung der bewilligten Finanzhilfen für andere Einzelmaßnahmen im Fördergebiet ist grundsätzlich möglich. Jedoch ist zu beachten, dass die Aufnahme einer neuen Einzelmaßnahme in das Maßnahmekonzept des Fördergebietes einer Zustimmung des Fördermittelgebers bedarf (Voraussetzung: Maßnahme muss aus den Fördergebietszielen ableitbar sein, Beachtung des festgesetzten Finanzrahmens, Streichung einer Einzelmaßnahme). Denkbar wären als Ersatzmaßnahmen im Fördergebiet: - Errichtung Parkhaus an der Berggasse/Pirnaer Straße (Alternativstandort ohne zeitliche Einordnung gem. Konzept, geschätzte förderfähige Kosten von 1 Mio € gem. Aufnahmeantrag) - Schaffung öffentlicher PKW Stellplätze auf der Freifläche der Turnhalle Pulsnitzer Str. 46, - Sanierung der Turnhalle (im Fördergebietskonzept als Sanierung zur Mehrzweckhalle für Vereinssport mit geschätzten förderfähige Kosten von 900 T€ ab 2026 enthalten, Negativattest Fachförderung erforderlich). Ein KITA-Neubau ist nicht zuwendungsfähig. Der Um- und Ausbau bestehender Gemein bedarfseinrichtungen sowie die Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen durch Umnutzung von Altbauten wären mit Städtebaufördermitteln förderfähig (Negativattest Fachförderung erforderlich).